房企土地增值税16大业务点，你掌握了几个？（系列一）

土地增值税金穗源

2024-08-24

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

金穗源编辑整理

房地产行业涉税繁多，主要涉及九大税种（增值税及附加税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税、房产税、耕地占用税、土地使用税、印花税）。接下来小编会陆续梳理房企各税种的文章与大家分享，记得持续关注哦！

土地增值税计算流程之繁琐、扣除项目之复杂，各省土增清算口径不统一，致使土地增值税的清算难度加剧。加之营改增以来各项政策铺天盖地，房地产新老项目交替开发，收入、扣除项目的确认更是雪上加霜。小编针对房企土地增值税基础知识、土增清算、实务难题、风险防控等进行了梳理。首先我们学习基础知识篇！

一、基础知识篇

1、纳税人

2、征税范围

3、税率

4、计算流程

5、征收管理

6、小白学土增

二、土增清算篇

1、土增清算概述

2、土增清算之收入金额确认

3、土增清算之扣除项目确认

三、实务难题篇

1、特殊业务

2、争议专题

3、精选答疑

四、风险防控篇

1、土增清算之稽查案例

2、土增清算之税收筹划

3、全国土增政策集锦2020

4、全国土增优惠集锦2020

基础知识篇

1、纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 注意：1、“国有土地”是指按国家法律法规属于国家所有的土地。2、“地上的建筑物”指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。3、“附着物”指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。4、“收入”包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 5、“单位”指各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织。6、“个人”包括个体经营者
政策依据：《土地增值税暂行条例》《土地增值税暂行条例实施细则》

2、征税范围

一般规定

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

政策依据：

《土地增值税暂行条例》

《土地增值税暂行条例实施细则》

特殊情形

3、税率

土地增值税采用四级超率累进税率

土地增值税四级超率累进税率表

级数	增值额与扣除项目金额的比率	税率（%）	速算扣除系数（%）
1	不超过50%的部分	30	0
2	超过50%一100%的部分	40	5
3	超过100%一200%的部分	50	15
4	超过200%的部分	60	35

4、计算流程

出售新房

1、确认收入

2、确认扣除项目金额

3、计算增值额：收入-扣除项目

4、增值率：增值额/扣除项目金额

5、依据增值率确定税率、速算扣除系数

6、计算土地增值税税款

应交土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

出售旧房

第一种情形：能提供旧房及建筑物评估价格的情况

1、确认收入

2、计算评估价格：

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

3、确认扣除项目金额

土地增值税扣除项目=评估价格+取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金+转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估支付的评估费用。

4、计算增值率

5、依据增值率确定适用税率

6、依据适用税率计算应纳税额

应交土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

第二种情形：不能取得评估价格，但能提供购房发票的情况

1、确认收入

2、确认扣除项目金额

土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金(包括转让旧房时缴纳的城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加)+与房地产转让有关费用。

3、计算增值率

4、依据增值率确定适用税率

5、依据适用税率计算应纳税额

应交土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

第三种情形：既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况

转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

关于转让旧房土地增值税计算的问题，平台之前为大家做过详细分享，点击蓝字温故学习！

注意：

1、土地增值税必须分项目、分类计算。

2、《土地增值税暂行条例》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

关于土地增值税的计算流程，《税苑微课》土增清算专家王皓鹏老师在平台有过系统的讲解，点击蓝字学习！同时，王老师《土地增值税清算实务》书籍已经上线，书籍+微课，学习效果更佳！欢迎大家订购学习。

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5、征收管理

土地增值税纳税期限、地点

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告，及其他与转让房地产有关的资料。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。

纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。

对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。

房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

政策依据：

土地增值税的预征

(1)纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

政策依据：财法字[1995]006号

(2)根据细则的规定，对纳税人在项目全部峻工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补;当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案.

政策依据：财税字[1995]48号

(3)各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

政策依据：财税[2006]21号

（4）对实行预征办法的地区，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。各地关于土地增值税预征率的规定，小编已经做了收集整理，点击蓝字即可查看！

案例

金穗源房地产公司开发两幢楼，2016年11月份其中一幢销售期房预售收入1000万元，一幢销售现房实现销售收入800万元。假设都属于增值税的老项目，按照5%的征收率计算增值税（土地增值税预征率为2%）。案例中土地增值税的计税依据是什么？如何计算预缴税款？【点击本段文字查看案例分析】

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